Kupní smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní

Každý z nás denně uzavírá několik kupních smluv, aniž by si toho byl vědom. Jestliže ale kupujeme nemovitost, jsou ve hře mnohem vyšší částky.

Co musí kupní smlouva splňovat smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitosti splňovat?

Musí být písemná a v souladu se zákonem. Totéž platí i pro smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou uzavírá kupující s prodejcem, pokud je obchod financován hypotékou

Specifikace smluvních stran

V kupní smlouvě musí být jednoznačně definovány subjekty nově vznikajícího právního vztahu, tak aby nemohlo dojít k záměně s jinými osobami – ať už fyzickými, nebo právnickými.

Fyzické osoby musí uvést:

• Celé jméno a příjmení.
• Buď rodné číslo (není nezbytnou náležitostí smlouvy, tj. nevyžaduje to OZ, ale protože je RČ jednoznačným identifikátorem osoby, jeho uvedení ve smlouvě lze jen doporučit), nebo datum narození.
• Místo trvalého bydliště.
• V případě, že kupní smlouvu o nemovitosti uzavírá nezletilá osoba, musí být zastoupena zákonným zástupcem a toto právní jednání musí být schváleno soudem.

Právnické osoby musí uvést:

• Firmu - název, pod kterým je podnikatelOsoba zapsaná v obchodním rejstříku, která podniká na základě živnostenského oprávnění, na základě jiného než živnostenského oprávnění podle zvláštních předpisů nebo fyzická osoba, která provozuje zemědělskou výrobu a je zapsána do evidence podle zvláštního předpisu. Podnikáním se rozumí soustavná činnost prováděná samostatně podnikatelem vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku. zapsaný v obchodním rejstříku, který podniká na základě živnostenského oprávnění, na základě jiného než živnostenského oprávnění podle zvláštních předpisů nebo fyzická osobaOsoba, která nabývá právní subjektivity okamžikem narození, ztrácí ji okamžikem smrti. Fyzická osoba nabývá způsobilosti k právním úkonům v plném rozsahu zletilostí, to znamená dovršením 18. roku věku., která provozuje zemědělskou výrobu a je zapsána do evidence podle zvláštního předpisu. Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.
• Sídlo.
• Identifikační číslo.
• Zastoupení právnické osoby, tedy fyzickou osobu, která za společnost jedná. Smlouvu ovšem může uzavřít pouze taková osoba, která má způsobilost k právnímu jednání - jinak by byla neplatná.
• Je možné uvést i spisovou značku u rejstříkového soudu a tento konkrétní rejstříkový soud..
• U právnické osoby vyžaduje katastrální úřad předložení výpisu z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem právnická osobaOsoba (například obchodní společnosti, obce, sdružení s právní subjektivitou, atd.), která má způsobilost k právním úkonům ode dne účinnosti zápisu do rejstříku, do kterého se zapisuje, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. (například obchodní společnosti, obce, sdružení s právní subjektivitou, atd.), která má způsobilost k právnímu jednání ode dne účinnosti zápisu do rejstříku, do kterého se zapisuje, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak., jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku.

Určení předmětu koupě (nemovitosti)

Předmět koupě musí být ve smlouvě identifikován se stejnou přesností jako prodejce a kupující. Soubor povinných identifikačních údajů přitom závisí na typu kupovaného objektu.Pokud je daná nemovitost zároveň i předmětem evidování v katastru nemovitostí, provede se její určení:

Pozemky uvedením:

• parcelního čísla
• názvu katastrálního území, ve kterém leží
• v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu

Pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem, specifikací:

• parcelního čísla podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí
• názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území

Budovy, které nejsou součástí pozemku ani práva stavby, specifikací:

• pozemku, na němž jsou postaveny
• čísla popisného nebo evidenčního
• příslušnosti budovy k části obce (pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, ve kterém je budova postavena

Budovy, které nejsou součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jim nepřiděluje, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, specifikací:

• pozemku, na němž jsou postaveny
• způsobu využití

Rozestavěné budovy:

• specifikací pozemku, na němž jsou rozestavěny
• označením, že se jedná o rozestavěnou budovu

Jendotky:

• specifikací budovy, v níž jsou vymezeny, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž jsou vymezeny´
• uvedením čísla jednotek
• pojmenováním jednotek

Rozestavené jednotky:

• specifikací budovy, v níž jsou vymezeny, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž jsou vymezeny
• uvedením čísla jednotek
• označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku

Nemovitosti evidované v katastru podle jiného zákona:

• specifikací pozemku, na němž jsou postavěny
• způsobem využití

Projev vůle

V kupní smlouvě musí být výslovně uvedeno, že jeden „prodává“ a druhý „kupuje“. Tím se obě strany zavazují danou transakci uskutečnit.

Prohlášení jednotlivých stran

• Prodávající deklaruje, že je výlučným vlastníkem věci a že věc nemá žádné faktické ani právní vady.
• Kupující prohlašuje, že je se stavem věci seznámen.
• Zpravidla jde hlavně o ujištění, že nemovitost není zatížena zástavním právem, neváže se na ni věcné břemeno nebo nemá jiná právní omezení a vady.

Dohoda o kupní ceně, v níž je třeba uvést:

• Zaplacení celé částky i předání nemovitosti přímo při podpisu smlouvy,
• Zaplacení části ceny s tím, že zbytek bude uhrazen v budoucnu,
• Postupné splácení – pak je třeba vypsat přesný splátkový kalendář, uvést data splátek a jejich výši.

Smluvený způsob úhrady:

• Zaplacení celé částky i předání nemovitosti přímo při podpisu smlouvy,
• Zaplacení části ceny s tím, že zbytek bude uhrazen v budoucnu,
• Postupné splácení – pak je třeba vypsat přesný splátkový kalendář, uvést data splátek a jejich výši.

Vklad do katastru nemovitostí

Jedna ze smluvních stran deklaruje, že zápis zajistí a uhradí náklady s ním spojené, případně se strany dohodnou na společném postupu.

Další části smlouvy

• údaj o počtu vyhotovení
• ujednání o účinnosti smlouvy
• prohlášení o souhlasu s obsahem smlouvy
• informace o místě a datu sepsání smlouvy

Podpisy smluvních stran

Prvozápisy smluv předkládaných na katastr nemovitostí by měly mít úředně ověřené podpisy.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

V dokumentu se kupující zavazuje, že od prodávajícího v dohodnutém termínu koupí příslušnou nemovitost, a prodávající se zavazuje, že mu ji prodá – tj. že mezi oběma stranami dojde v budoucnu k uzavření regulérní kupní smlouvy.

Co by měla obsahovat?

Způsob platby kupní ceny

Na základě smlouvy o smlouvě budoucí je často budoucí kupující povinen uhradit částku odpovídající zhruba výši 10 – 20 % kupní ceny do úschovy banky, notářské či advokátní úschovy s tím, že tato částka bývá pak připočítána ke splátce kupní ceny. Zároveň mohou takto deponované peníze sloužit k případnému uhrazení smluvní pokuty ve prospěch budoucího prodávajícího, je-li sjednána pro případ porušení povinností vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí nebo pro případ odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí.

Zajištění

Tím se rozumějí například smluvní pokuty za porušení povinností vyplývajících ze smlouvy o smlouvě budoucí, sankce v podobě odstoupení od smlouvy při nesplnění určité povinnosti atd.

Závazek ze strany budoucího prodávajícího

Nemovitosti, které mají být předmětem kupní smlouvy, nebude budoucí prodávající po dobu, po kterou je vázán smlouvu o smlouvě budoucí žádným způsobem zatěžovat.