Výběr nemovitosti

Jaké parametry sledovat při koupi nemovitosti

Obecně vzato byste při výběru nemovitosti měli vzít v úvahu pětici aspektů: cenu, velikost, počet místností, polohu a vlastnosti příslušného domu či bytu. Při rozhodování ovšem značně záleží na Vašich individuálních preferencích. Někdo by tak rád získal byt v centru, že ho neodradí ani vysoká cena, jiný nutně potřebuje bydlet, a nemůže si přitom dovolit žádné velké výdaje, takže vezme zavděk i starší garsonkou někde na periferii, a někdo konečně zase chce pro rodinu dobře vybavený dům se zahradou. V zásadě však platí, že byste pro jeden aspekt neměli přehlížet ostatní, neboť i když se Vám v danou chvíli zdají být nepodstatné, budoucnost může všechno změnit.

1. Cena
   Pokud jde o finanční náročnost Vaší investice, pamatujte, že prodejní cena není jedinou položkou, kterou budete muset připsat na stranu výdajů. Pokuste se zjistit, jaké další platby se na nemovitost vážou – třeba nakonec vyjde najevo, že daná nabídka není zdaleka tak výhodná, jak se zdála být. Celkově byste do svých výpočtů měli zahrnout:
   • U bytu:
     • Prodejní cenu
     • Měsíční vyúčtování za byt
       • Platby za služby (nejen za vlastní spotřebu, ale také podíl na spotřebě domu – společných prostor)
       • Platby do fondu oprav (vždy je dobré zkontrolovat nejen aktuální platbu, ale také stav fondu oprav a plánované opravy, které se mohou výrazně promítnout do budoucích plateb do tohoto fondu)
     • Jedná-li se o byt družstevní, pak také stav účetnictví bytového družstva – jeho zadluženost / finanční zůstatek
   • U domu:
     • Prodejní cenu (= cena pozemku + cena nemovitosti samé)
     • Výši pravidelných plateb spojených s provozem nemovitosti
     • Případné náklady na nutné opravy (souvisí s technickým stavem nemovitosti)
2. Velikost
   Ani s velikostí to při výběru nemovitosti není tak jednoduché. Vedle plošné výměry vlastního bytu či domu totiž do hry vstupuje i velikost řady dalších prostor. Podrobný rozpis vypadá následovně:
   • Velikost bytu
     • Výměra vlastního bytu
     • Rozměry příslušenství (pokud jimi byt disponuje)
       • Balkón
       • Sklep
       • Parkovací stání
       • Společné prostory
   • Velikost domu
     • Rozměry domu
       • Zastavěná plocha
       • Užitná plocha domu
     • Rozloha pozemku
3. Místnosti
   Ať už kupujeme dům, nebo byt, zajímá nás pochopitelně, jakými místnostmi disponuje. Důležitý je nejen jejich počet, ale i o jaký druh místností se jedná, jaké jsou jejich rozměry, jak jsou rozmístěny apod.
4. Poloha
   Pro mnohé lidi je poloha nemovitosti jedním z klíčových faktorů, jimž se při koupi řídí. Nejde jen o to, v jakém prostředí budete žít. Spočítejte si také, kolik času Vám zabere dostat se z dané lokality do zaměstnání, jak daleko to budou mít děti do školy, kde je nejbližší obchod apod. Nejdůležitější jsou tyto údaje:
   • Kde se byt či dům nachází (část města, okolí, dopravní spojení, občanská vybavenost dané lokality).
   • Jak je byt či dům orientovaný.
   • Kupujete-li byt, zjistěte si, v kterém poschodí se nachází (a kolik pater celkem má daný dům).
5. Vlastnosti domu či bytu
   Jde o kategorii velmi širokou a spadá do ní celá řada faktorů, které mohou menší či větší měrou ovlivnit Vaše rozhodnutí pro tu či onu nemovitost. Patří sem vlastnosti poměrně zásadní, jako stáří nebo celkový technický stav objektu, ale i spíše okrajové, např. vybavení kuchyně či typ oken. Opět ovšem záleží na Vašich individuálních potřebách a přáních. Zdánlivá maličkost pro jednoho může být nepřekonatelnou překážkou pro druhého. Následuje výčet vlastností, které mohou mít pro výběr nemovitosti nějaký význam:
   • Stáří nemovitosti
   • Typ nemovitosti – panel, cihla
   • V případě bytu typ jádra (umakart – cihla)
   • Technický stav nemovitosti - pokud se nejedná o novostavbu, je dobré se informovat o rekonstrukci domu - zda proběhla a pokud ano, pak kdy a v jakém rozsahu, tj. co vše bylo rekonstruováno – okna, rozvody apod. V případě bytu se rovněž zajímejte o celkový technický stav domu, jehož je byt součástí. Zjistěte si např., jaké opravy jsou v nejbližších letech plánovány a jak se to projeví na výši plateb do fondu oprav. Bude-li to potřeba, neváhejte přizvat na pomoc odborníka z oboru stavebnictví (oslovit můžete např. Českou komoru autorizovaných techniků a inženýrů činných ve výstavbě, ČKAIT).
   • Parkovací stání / garáž – zda je k dispozici, případně kde, zda je parkovací stání nedílnou součástí
   • Typ vytápění
   • Rozvody slaboproudé sítě
   • Výtah (v případě bytu) – zda je, kdy byl postaven, zda byl rekonstruován, zda není plánována výměna apod.
   • Vybavení - co je součástí domu či bytu
     • Sklep – zda je, a pokud ano, tak jakou má velikost. Jde-li o sklep náležící k bytu, pak nemusí být marné vědět, kde se v domě nachází (pokud je součástí bytu, musí být definován v kupní smlouvě).
     • Lodžie / balkón / terasa
     • Kuchyňská linka – zda je včetně spotřebičů, jaké spotřebiče to jsou (např. sporák – plyn/elektřina)
     • Koupelna (vana / sprchový kout / vytápění koupelny)
     • Rozvody (přípojka na telefon, kabelovou televizi, internet)
     • Pozemek
       • Byt – zda spolu s bytem kupujete podíl na pozemku, na kterém nemovitost stojí
       • Dům
         • Zda je pozemek součástí prodeje
         • Velikost pozemku
         • Zda jsou nutné nějaké úpravy, „hodnota“ pozemku, slouží-li jako zahrada, co na ní najdu apod.
       • Věcná břemena a zástavní práva - nejen o věcných břemenech a zástavních právech se dozvíte více v následujícím článku s názvem Ověření nemovitosti.

Z předchozích řádků by se mohlo zdát, že vybrat dobrou nemovitost k bydlení snad ani není v lidských silách, protože upřímně řečeno – kdo si vůbec může tolik věcí najednou zapamatovat a ještě o nich v pravou chvíli fundovaně rozhodnout? Doufáme, že jsme Vás tímto článkem od koupě nemovitosti neodradili. To určitě nebylo naším cílem. Naopak věříme, že Vám naše rady a doporučení budou užitečné a při svém rozhodování se budete řídit také vlastními zkušenostmi a intuicí. A věříme, že s výsledkem budete spokojeni.