Úhrada kupní ceny

Jakým problémům se můžete vyhnout, uvedete-li způsob úhrady v kupní smlouvě?

Opominutí tohoto bodu při sepisování kupní smlouvy je svým způsobem zrádné pro obě smluvní strany. Riziku se vystavuje v první řadě prodávající, protože není-li stanoveno, v jaké lhůtě a jakou formu mu bude nemovitost zaplacena, může se dost dobře stát, že na své peníze bude čekat velmi, velmi dlouho. Nový vlastník není na druhou stranu dostatečně „motivován“ k tomu, aby kupní cenu uhradil, a celá záležitost se může táhnout léta.
Ale i na kupujícího zde číhá jedno velké nebezpečí. Souvisí s faktem, že vlastnická práva k nemovitosti nepřecházejí na nového majitele uzavřením smlouvy o převodu nemovitosti, ale teprve vkladem do katastru nemovitostí (s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu). Do doby vkladu vlastnictví k nemovitosti do KN tak zůstává vlastníkem prodávající. A toho lze bohužel zneužít. V žádném případě tedy nelze doporučit, abyste kupní cenu hradili hned při podpisu smlouvy. Mnohem bezpečnější a pro Vás výhodnější je počkat s úhradou do doby, kdy budou Vaše vlastnická práva k objektu vložena do katastru nemovitostí.
Je zřejmé, že pokud jde o úhradu kupní ceny, pak se zájmy prodávajícího a kupujícího zcela zásadním způsobem rozcházejí. Prodávající by si jistě přál, aby dostal peníze hned při podpisu smlouvy, protože později se jich také už nemusí dočkat. To by však stavělo do nevýhodné pozice kupujícího, neboť by mu de facto nezbývalo než pasivně čekat, až na něj prodávající vlastnická práva k nemovitosti převede. Jak z toho ven? Jak to udělat, aby obě strany mohly klidně spát a dostaly včas, co jim právem náleží? Odpověď je prostá. V kupní smlouvě je třeba výslovně uvést, jakým způsobem má být cena uhrazena a jakou formou bude úhrada zajištěna..

Způsoby úhrady kupní ceny

Jako kupující máte v podstatě dvě možnosti, jak prodávajícímu za nemovitost zaplatit. Kupní cenu můžete uhradit buď přímo, nebo odloženě. Přímá úhrada znamená, že kupující přímo, tj. bez prostředníka, zaplatí prodávajícímu kupní cenu, ať už jednorázově, nebo postupně – formou splátek. Tento způsob se zdá být relativně rychlý, nenáročný a je zřejmě také finančně nejvýhodnější, pojí se s ním však rizika, o kterých jsme psali výše. Vyrovnání kupní ceny cestou odložené úhrady znamená, že mezi kupujícího a prodávajícího vstoupí zprostředkovatel v podobě důvěryhodné instituce (notář, advokát, banka), která dohlédne, aby transakce proběhla podle pravidel a předem smluvených podmínek. Úhrada kupní ceny je tak stoprocentně zajištěna. To sice něco stojí, odměnou však je maximální míra bezpečí pro obě smluvní strany.

Zajištění úhrady kupní ceny

V následujících řádcích jsme pro Vás připravili popis tří nejběžnějších způsobů, jimiž lze zajistit včasné a úplné uhrazení kupní ceny nemovitosti.

• 1. Zajištění úhrady kupní ceny zřízením notářské nebo advokátní úschovy

Jde o jeden z nejbezpečnějších způsobů, jak zajistit úhradu kupní ceny. Notář nebo advokát sepíše s prodávajícím a kupujícím protokol o notářské úschově (nebo smlouvu o advokátní úschově), načež kupující složí kupní cenu na zvláštní účet notáře či advokáta – uloží ji k němu do úschovy. V protokolu o notářské (advokátní) úschově jsou přitom přesně stanoveny podmínky, za nichž mají být peníze uschované složitelem (kupujícím) vydány příjemci (prodávajícímu). Nejčastěji se jako podmínka vydání peněz příjemci uvádí předložení výpisu z katastru nemovitostí na předmětnou nemovitost, kde je jako vlastník zapsán kupující s tím, že na výpisu není uveden žádný jiný právní závazek váznoucí na nemovitosti, v případě hypotéky je zde zástava ve prospěch banky

• 2. Zajištění úhrady kupní ceny akreditivem - banka

Smlouvou o otevření akreditivu se banka zavazuje příkazci (v našem případě kupujícímu), že z jeho účtu poskytne oprávněnému (v našem případě prodávajícímu) plnění odpovídající ceně nemovitosti, jestliže oprávněný splní do určité doby stanovené podmínky. Podobně jako v předchozím případě je také zde vyplacení peněz prodejci podmíněno předložením výpisu z katastru nemovitostí na předmětnou nemovitost, kde je jako vlastník zapsán kupující s tím, že na výpisu není uveden žádný jiný právní závazek váznoucí na nemovitosti, v případě hypotéky je zde zástava ve prospěch banky

• 3. Odstoupení od smlouvy

Jako součást ujednání o kupní ceně je možné v kupní smlouvě uvést, že pokud nebude kupní cena uhrazena podle uvedeného ujednání, má prodávající možnost od kupní smlouvy odstoupit. Odstoupení od smlouvy znamená, že se smlouva od počátku ruší. Tento postup je výhodný proto, že usnadňuje navrácení vlastnictví zapsaného v katastru nemovitostí do původního stavu. Pokud však kupující dobrovolně nepodepíše uznání, že od smlouvy odstupuje, je nutné se tohoto titulu domáhat soudní cestou.

Nejrychlejší cesta nemusí být ta nejlepší

Sečteme-li všechna pro a proti, zdá se, že při koupi nemovitosti je lepší volit takové alternativy, při nichž je úhrada kupní ceny dostatečným způsobem zajištěna – a to jak z pohledu prodávajícího, tak kupujícího. I když tedy přímé uhrazení kupní ceny vychází z našeho srovnání jako nejrychlejší a nejlevnější způsob, jak koupi realizovat, nelze jej doporučit právě kvůli vysoké míře nejistoty, se kterou se pojí. Na druhé straně je úhrada kupní ceny s využitím zajištění sice komplikovanější (případně i dražší), rozhodně však jak kupujícímu, tak prodávajícímu poskytuje dostatečnou záruku, že v případě splnění podmínek kupní smlouvy, bude kupní cena řádně uhrazena, a to zvláště v případě, že je jako schovatel využit důvěryhodný subjekt, ať už je jím seriózní banka, notář či advokát.