Ověření nemovitosti
Na své cestě ke koupi bytu či rodinného domu jste se dostali již tak daleko, že máte vybraný konkrétní objekt, který nejvíce vyhovuje vašim představám o ceně, umístění, vybavení atd. Mohlo by se zdát, že už nic nebrání tomu, abyste podepsali kupní smlouvu a stali se právoplatnými majiteli vysněné nemovitosti. Ale pozor! Na místě je velká ostražitost. Jak vlastně víte, že člověk, který se vydává za vlastníka příslušného domu či bytu, jím skutečně je? A jste si jisti, že na objektu neleží věcné břemeno nebo že není v zástavě, například v souvislosti s hypotékou? Je tedy v každém případě nezbytné, abyste důkladně ověřili dokumenty související s danou nemovitostí a jejími vlastníky – jinak se v blízké či vzdálenější budoucnosti můžete dočkat velmi nepříjemných překvapení.
Jaké dokumenty byste měli požadovat
Chcete-li získat přesné a pravdivé informace o tom, jak je to s vlastnickými nároky na příslušnou nemovitost a s právy a povinnostmi, které se k ní váží, je třeba prostudovat jistý, nepříliš vysoký počet dokumentů. K nejdůležitějším patří výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul a občanský průkaz majitele nemovitosti, jejich úplný výčet se nicméně liší podle toho, zda kupujete nemovitost v osobním či družstevním vlastnictví:
Při nákupu nemovitosti v osobním vlastnictví (OV) požadujte:
- List vlastnictví (aktuální výpis z katastru nemovitostí)
- Snímek z pozemkové mapy
- Nabývací titul – tím může být kupní smlouva, darovací smlouva, dědické řízení, restituční rozhodnutí soudu apod., zkrátka jakýkoli doklad o tom, že současný vlastník nabyl nemovitosti legálním způsobem.
- Občanský průkaz vlastníka nemovitosti – ten je nezbytný k identifikaci prodávajícího, abyste si mohli být jisti, že např. pan Novák je skutečně pan Novák. Pokud je nebo byl(a) prodávající ženatý (vdaná), měli byste také zkontrolovat, kdy nemovitosti nabyl a zda není ve společném jmění manželů. Nebezpečí této eventuality tkví v tom, že nemusí být uvedena ve výpisu z katastru nemovitostí.
- V případě bytu evidenční list (se specifikací poplatků spojených s užíváním bytu) a stanovy sdružení vlastníků jednotek (SVJ).
- Výpis z obchodního rejstříku (pokud je prodávajícím právnická osoba)
Při nákupu nemovitosti v družstevním vlastnictví (DV) požadujte:
- Nájemní smlouvu – z ní mj. vyčtete, zda je prodávající členem bytového družstva s právem užívání bytu, nebo má byt pouze pronajatý. To je poměrně zásadní informace, neboť v druhém případě by prodávající nebyl oprávněn členství převádět!
- List vlastnictví (aktuální výpis z katastru nemovitostí)
- Snímek z pozemkové mapy
- Občanský průkaz nájemce družstevního bytu
- Evidenční list
- Stanovy bytového družstva
- Výpis z obchodního rejstříku vlastníka domu (bytového družstva)
- Doklad o výši případné anuity – ta se hradí tehdy, když družstvo vzniklo za účelem odkoupení domů od obce nebo městské části. Výše anuity vám prozradí, kolik ještě musí družstvo obci zaplatit. Anuita může být i nulová, tzn. že dluh vůči obci byl již členy bytového družstva splacen.
- Písemné potvrzení od bytového družstva či správce domu, že na bytě neváznou žádné dluhy (za nájemné a služby).
Na co byste se měli při ověřování nemovitosti zaměřit:
- Především byste měli zjistit, zda neexistuje omezení vlastnického práva k nemovitosti. Tento údaj vám poskytne výpis z katastru nemovitostí – pokud na příslušném objektu žádné omezení není, pak je v části C listu vlastnictví uvedeno „BEZ ZÁPISU.“ Mezi případná omezení vlastnictví patří:
- Omezení dispozičních práv z titulu prohlášení konkursu nebo z titulu předběžného opatření soudu
- Zástavní právo k nemovitosti (např. hypotéka či jiná půjčka)
- Předkupní práva na nemovitost
- Věcné břemeno na nemovitosti
- V katastru nemovitostí byste také měli u nově zapsaných údajů zjistit, zda neexistuje odkaz na řízení, ve kterém je omezení vlastnického práva do katastru zapsáno. U údajů zapsaných před převodem do ISKN by měl být alespoň odkaz na položku výkazu změn.
- Zda v souvislosti s nemovitostí není v současné době na katastru vedeno řízení. I tuto informaci vyčtete z výpisu z KN, a to v části D.
- Zda je pozemek, na kterém nemovitost stojí, součástí prodeje a zda patří prodávajícímu. A pokud ne, zda je možné pozemek koupit a za jakých podmínek. Netýká se to pouze domu, ale i bytu, většinou totiž spolu s bytem kupujete i vlastnický podíl na pozemku, na němž daná nemovitost stojí.
Možná se vám bude zdát důsledné trvání na předložení všech výše jmenovaných dokumentů poněkud pedantské – zvlášť když prodávající budou sympatičtí a jednání s nimi bezproblémové. Přesto se nenechte ukolébat a ze svých požadavků neustupujte. Jsou-li záměry prodávajících čestné, jistě vám rádi vyhoví (prodej nemovitosti je přece v jejich zájmu). Pokud naopak s vydáním některých dokumentů váhají, tvrdí, že je předloží „dodatečně,“ nebo pokud se v nich vyskytují nesrovnalosti, potom od koupě raději ustupte, případně požádejte o pomoc odborníka. I kdyby daná nabídka vypadala sebelákavěji, bude lepší poohlédnout se po jiné, než se vystavovat zbytečnému riziku.