Kupní smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní

Kupní smlouva

Podoba smlouvy týkající se prodeje nemovitosti a také práva a povinnosti z ní vyplývající se řídí občanským zákoníkem (OZ). Podle ustanovení §588 OZ vzniká na základě kupní smlouvy prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. Vlastnictví k nemovitosti vzniká vkladem do katastru nemovitostí podle § 133 odst. 2 OZ, ve znění zákona č. 89/1996 Sb. a § 2 zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

Kupní smlouva musí splňovat tyto náležitosti

Písemná forma

Není tedy možné realizovat prodej nemovitosti pouhou ústní dohodou, i kdyby úmysly obou stran byly sebečestnější. Taková transakce by prostě neměla žádné právní důsledky. Byla by neplatná.

• Specifikace smluvních stran

V kupní smlouvě musí být jednoznačně definovány subjekty nově vznikajícího právního vztahu, tak aby nemohlo dojít k záměně s jinými osobami – ať už fyzickými, nebo právnickými.

Pokud je subjektem smlouvy fyzická osoba (občan), je potřeba uvést:

• Celé jméno a příjmení
  
  • Buď rodné číslo (není nezbytnou náležitostí smlouvy, tj. nevyžaduje to OZ, ale protože je RČ jednoznačným identifikátorem osoby, jeho uvedení ve smlouvě lze jen doporučit), nebo datum narození
  • Místo trvalého bydliště
  • V případě, že kupní smlouvu o nemovitosti uzavírá nezletilá osoba, musí být zastoupen zákonným zástupcem a tento právní úkon musí být schválen soudem.

Pokud je subjektem právnická osoba (tedy nějaká společnost či sdružení), je nutno uvést:

• Firmu (název, pod kterým je podnikatel zapsán v obchodním rejstříku)

• Sídlo

• Identifikační číslo

• Zastoupení právnické osoby, tedy fyzickou osobu, která za společnost jedná. Smlouvu ovšem může uzavřít pouze taková osoba, která má způsobilost k právním úkonům - jinak by byla neplatná.

• Je možné uvést i spisovou značku u rejstříkového soudu a tento konkrétní rejstříkový soud.

• U právnické osoby vyžaduje katastrální úřad předložení výpisu z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem právnická osoba, jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku.

Určení předmětu koupě (nemovitosti)

Předmět koupě musí být ve smlouvě identifikován se stejnou přesností jako prodejce a kupující. Soubor povinných identifikačních údajů přitom závisí na typu kupovaného objektu. Pokud je daná nemovitost zároveň i předmětem evidování v katastru nemovitostí, provede se její určení:

• pozemky uvedením:

  • parcelního číslanázvu
  • katastrálního území, ve kterém leží
  • údaje, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu
  • výměry pozemku

• pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem, specifikací:

  • parcelního čísla podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu
  • názvu katastrálního území, ve kterém leží

• budovy specifikací:

  • pozemku, na němž jsou postaveny
  • čísla popisného nebo evidenčního
  • příslušnosti budovy k části obce (pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, ve kterém je budova postavena)

• rozestavěné budovy:

  • specifikací pozemku, na němž jsou rozestavěny
  • označením, že se jedná o rozestavěnou budovu

• byty a nebytové prostory:

  • specifikací budovy, v níž jsou vymezeny
  • uvedením čísla bytu nebo nebytového prostoru
  • pojmenováním nebytového prostoru
  • případně popisem umístění v budově, nejsou-li byty a nebytové prostory očíslovány

• rozestavěný byt a nebytový prostor:

  • specifikací pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn
  • uvedením čísla bytu nebo nebytového prostoru
  • pojmenováním nebytového prostoru
  • případně popisem umístění v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány
  • označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor

• Projev vůle

V KS musí být výslovně uvedeno, že jeden “prodává“ a druhý „kupuje.” Tím se obě strany zavazují danou transakci uskutečnit.

• Prohlášení jednotlivých stran

  • Prodávající deklaruje, že je výlučným vlastníkem věci a že věc nemá žádné faktické ani právní vady.
  • Kupující prohlašuje, že je se stavem věci seznámen.
  • Zpravidla jde hlavně o ujištění, že nemovitost není zatížena zástavním právem, neváže se na ni věcné břemeno nebo nemá jiná právní omezení a vady.

• Dohoda o kupní ceně, v níž je třeba uvést:

  • Dohodnutou výši ceny – a to buď uvedením konkrétní peněžní částky, nebo stanovením způsobu, jímž bude kupní cena vypočítána.
  • Měnu (může být nejen česká, ale i cizí)

• Smluvený způsob úhrady:

  • zaplacení celé částky i předání nemovitosti přímo při podpisu smlouvy
  • zaplacení části ceny s tím, že zbytek bude uhrazen v budoucnu
  • postupné splácení – pak je třeba vypsat přesný splátkový kalendář, uvést data splátek a jejich výši

• Způsob převodu financí

Pozn.: V případě, že kupní cena není kupujícím v dohodnutém termínu zaplacena, je to důvod pro odstoupení od smlouvy.

• Vklad do katastru nemovitostí

Jedna ze smluvních stran deklaruje, že zápis zajistí a uhradí náklady s ním spojené, případně se strany dohodnou na společném postupu.

• Údaj o počtu vyhotovení

• Ujednání o účinnosti smlouvy

• Prohlášení o souhlasu s obsahem smlouvy

• Informace o místě a datu sepsání smlouvy

Tento údaj sice není povinný, ale vesměs se doporučuje ho uvádět.

• Podpisy smluvních stran

Prvozápisy smluv předkládaných na katastr nemovitostí by měli mít notářsky ověřené podpisy.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Zjednodušeně řečeno jde o dokument, ve kterém se kupující zavazuje, že od prodávajícího v dohodnutém termínu koupí příslušnou nemovitost, a prodávající se zavazuje, že mu ji prodá – tj. že mezi oběma stranami dojde v budoucnu k uzavření regulérní kupní smlouvy. K čemu je taková smlouva dobrá? Přichází ke slovu zejména tehdy, když je nemovitost financována formou hypotéky či jiného finančního produktu. Většina bank a stavebních spořitelen v ČR totiž akceptuje smlouvu o smlouvě budoucí kupní jako jeden z dokumentů dokazující účelovost použití úvěru.

Nutné náležitosti:

• Písemná forma

• Určení smluvních stran

• Závazek k uzavření smlouvy kupní

• Termín, dokdy má dojít k uzavření kupní smlouvy

• Podstatné podmínky kupní smlouvy

Ideální sice je, když SBK obsahuje plné znění budoucí kupní smlouvy jako přílohu (parametry KS viz výše), pokud tomu tak není, měly by být ve smlouvě uvedeny alespoň tyto údaje:

• určení předmětu koupě (přesné označení nemovitosti či nemovitostí)

• povinnost prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo

• povinnost kupujícího zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu

• kupní cena nebo způsob jejího určení kupní ceny

Obecně se režim smlouvy o smlouvě budoucí, týká-li se převodu vlastnického práva k nemovitostem, řídí občanským zákoníkem.  Nedojde-li v dohodnuté době k uzavření kupní smlouvy, lze se v souladu s § 50a odst. 2 občanského zákoníku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle jednoho z účastníků bylo nahrazeno soudním rozhodnutím, což vlastně znamená, že kupní smlouva bude uzavřena i bez souhlasu jednoho z účastníků, a to za podmínek stanovených ve smlouvě o smlouvě budoucí. Soud sice nemůže určovat další podmínky kupní smlouvy, nicméně jeho rozhodnutím může být nahrazen souhlas účastníka, jsou-li splněny podmínky dohodnuté ve smlouvě o smlouvě budoucí.

Doporučené náležitosti SBK:

• Způsob platby kupní ceny

Na základě smlouvy o smlouvě budoucí je často budoucí kupující povinen uhradit částku odpovídající zhruba výši 10-20% kupní ceny do notářské či advokátní úschovy s tím, že tato částka bývá pak připočítána ke splátce kupní ceny. Zároveň mohou takto deponované peníze sloužit k případnému uhrazení smluvní pokuty ve prospěch budoucího prodávajícího, je-li sjednána pro případ porušení povinností vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí nebo pro případ odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí.

• Zajištění

Tím se rozumějí například smluvní pokuty za porušení povinností vyplývajících ze smlouvy o smlouvě budoucí, sankce v podobě odstoupení od smlouvy při nesplnění určité povinnosti atd.

• Závazek ze strany budoucího prodávajícího, že nemovitosti, které mají být předmětem kupní smlouvy, nebude budoucí prodávající po dobu, po kterou je vázán smlouvu o smlouvě budoucí žádným způsobem zatěžovat.

Jestliže jste po přečtení předchozích řádků nabyli dojmu, že koupě nemovitosti je nad vaše síly, neboť se ve všech těch paragrafech a právních termínech nemůžete vyznat, nezoufejte! Kvalitní realitní i bankovní společnosti poskytují svým klientům právní servis, který vám hodně usnadní práci. Na druhou stranu – čím lépe budete znát zákon a práva a povinnosti z něj vyplývající, tím větší bude naděje, že se ubráníte případným nekalým praktikám méně seriózních firem. A v případě, že hodláte kupovat nemovitost na vlastní pěst, je pro vás dobrá orientace v právě probrané problematice víceméně nezbytností.